Для получения ПМЖ в Италии НЕ ДОСТАТОЧНО являться владельцем недвижимости в этой стране.
Для пребывания на территории любой европейской страны 365 дней необходимо получить рабочую визу типа D или иметь разрешение на учебу или работу в этой стране, так называемое permesso.
Процедура покупки и оформления недвижимости в Италии
В Италии нет ограничений для иностранных покупателей. Сделку можно оформить как на юридическое, так и на физическое лицо. Но если вы хотите остаться жить в Италии и переехать всей семьёй , то мы бы рекомендовали Вам приобретать недвижимость как лицо юридическое.
Покупка недвижимости осуществляется в несколько этапов.
- Выбор объекта
Все знают, что вкладывать деньги можно не только в жилье, но и в коммерческие объекты: крупные и не очень торговые, офисные, складские помещения. Все это можно успешно сдавать в аренду и получать стабильный доход. Но что вы скажете о недвижимости, которая приносит прибыль не только сама по себе, но и благодаря продукту, который на ней производится? Можно купить небольшой виноградник со своим производством, с хозяйственными постройками, но без дома или со своим скромным домиком. А вот крупные виноградники – порядка 100 га – на которых произрастает «именной» виноград с уже определенным рынком сбыта собственного марочного вина, менее чем за €20-30 млн не найти. Зато серьезных инвестиций сверх этой суммы для крепкого производства уже не потребуется.
Кстати, про инвестиционные вливания. Как правило, продают объекты, которые требуют дополнительных вложений. Например, для увеличения объемов производства вина. Виноградники с именем, которые приносят хороший доход, обычно никто не продает. Но есть более мелкие производители, которые говорят, что если вы купите их виноградник, который стоит несколько миллионов, и вложите, например, еще €1 млн, то сможете модернизировать оборудование, расширить рынки сбыта, прорекламировать марку, увеличить производство, благодаря чему вырастет прибыль.
При выборе покупки земли, вы должны учитывать тот факт, что в Италии сложно получить разрешение на строительство, особенно в старинных городах или на охраняемых природных территориях. Перед тем, как заняться строительством на своем участке, нужно выяснить, на каких условиях в местной коммуне можно получить разрешение на перепланировку. - Получение индивидуального налогового номера.
Потенциальный покупатель (это касается даже граждан Евросоюза) должен получить итальянский аналог ИНН (codice fiscale), без которого нельзя завести счет в банке и приобрести недвижимость. Для получения ИНН иностранцем требуется только заграничный паспорт. - Открытие счета
Покупатель открывает расчетный счет в итальянском банке. Для этого понадобится налоговый номер и заграничный паспорт. На счет сразу нужно положить около 500 евро (сумма зависит от требований конкретного банка). - Предложение о покупке
Делая предложение о покупке (compromesso или proposta d’acquisto или riserva-offerta), покупатель выплачивает взнос — 1 % от стоимости недвижимости или фиксированную сумму, например, 1 000 евро. При этом оговаривается срок (от 5 до 30 дней), в течение которого покупатель обязан приобрести данное жилье, а продавец пока может рассматривать другие предложения. - Подписание соглашения о невозможности расторжения сделки
Можно заключить с продавцом соглашение о невозможности расторжения сделки (proposta irrevocabile d’acquisto) после согласования цены. При этом необходимо внести залог (caparra) в размере 10 % от стоимости объекта. Если покупатель расторгнет сделку, эта сумма не будет возвращена. - Подписание предварительного договора купли-продажи
Продавец и покупатель подписывают предварительный договор (compromesso di vendita или preliminare di vendita). В этом документе указываются точные данные о собственности, сроки внесения платежей, время владения и гарантия получения ипотечного кредита. Договор составляется на двух языках, один из которых — итальянский. При подписании договора покупатель вносит задаток (caparra) в размере 10–30 % от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, то потеряет эту сумму. Если передумает продавец, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Также покупатель оплачивает агентскую комиссию. - Подписание окончательного договора купли-продажи
Покупатель выплачивает оставшуюся часть суммы. Окончательное соглашение (contratto notarile di compravendita или atto notarile) подписывается в офисе нотариуса через 1–3 месяца после подписания предварительного договора. Этот документ сопровождается приложениями — технической документацией (servetutte) и энергетическим сертификатом (certificazione energetica). Нотариус следит, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законами. Он также должен, как того требует антимафиозное законодательство, в течении 48 часов известить местную полицию о смене домовладельца. В отличие от других стран, в Италии переход права собственности происходит уже в момент подписания окончательного договора купли-продажи. - Регистрация договора
После подписания договор проходит государственную регистрацию в департаменте реестра недвижимости (conservatoria dei registri immobiliari). Обычно на это уходит 35–40 дней. Затем новый владелец получает ключи, договор купли-продажи и выписку из реестра недвижимости - Получения акта приема-передачи
Существует также акт приема-передачи, но его подписание не является обязательным. Новый владелец жилья в течение 24 часов с момента подписания контракта обязан обратиться в администрацию города и заявить о себе как о собственнике. Затем на него автоматически переводится часть государственных услуг по обслуживанию недвижимости. Новому собственнику нужно снять показатели счетчиков электричества, газа и воды и обратиться в администрацию для заключения новых договоров. Зачастую эти заботы берет на себя риелторское агентство.